תמ״א 38 או פינוי בינוי?

תמ״א 38 או פינוי בינוי?

תמ״א 38 מטרתה להוריד את אחריות החידוש והחיזוק של מבנים ישנים מכתפי המדינה ולהעביר את האחריות לידי היזמים ובעלי הדירות, ע״י הפיכת התמא לכדאית כלכלית באמצעות מכירת הדירות החדשות ע״י היזם.

בפרוייקט תמ״א 38 ישנם שני סוגים של התחדשות עירונית בבניינים ישנים שנבנו לפני 01.01.1980

תמ״א 38/1 – בפרוייקט תמ״א 38/1 מדובר על חיזוק ושיפוץ של בניין קיים, בניית מעלית, מרפסת, ממד, הוספת חניות ובמקרים מסוימים מחסן, שיפוץ וחידוש לובי הבניין וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.

בפרוייקט מסוג זה מותר לקבלן לבנות 2.5 קומות נוספות ודירות בקומת קרקע אם יש מספיק שטח.

הסיכון שהיזם לוקח בפרוייקט זה הוא להתמודד עם מערכות ביוב, צנרת וחשמל ישנות ובמקרים מסויימים יכולות להיות תקלות בלתי צפויות איתן היזם צריך להתמודד ויש סיכון לעלות כספית נוספת מצד היזם מעבר למה שציפה.

לדוגמה בעיר יבנה ברחוב הדרור 2 החלו לבנות תמ״א 38 בבניין שהיה בקרבתו עמוד חשמל ובשביל להמשיך את הבנייה היזם היה צריך להוריד קווי חשמל מתחת לאדמה מה שכלל עלות כספית נוספת ובלתי צפויה.

עלות של פרוייקט מסוג זה נע סביב 5 מליון שקל.

על מנת להתחיל פרוייקט כזה בבניין שנבנה לפני שנת 1980, צריך חתימות של 66% מדיירי הבניין וככל שיהיו יותר חתימות והסכמה מלאה של דיירים בניין כך הפרוייקט ירוץ יותר מהר.

דבר חשוב מצד הדיירים זה לקחת עורך דין מטעמם שמייצג אותם בעסקה מבחינת התחייבויות ואחריות היזם על הבנייה.

פרוייקט תמ״א 38/1 מרגע קבלת היתר בנייה אמור לקחת כשנתיים עד לסיומו.

פרוייקט תמ״א 38/2 (פינוי בינוי) – בפרוייקט זה מדובר על הריסה מוחלטת של מספר בניינים נמוכי קומה בשכונה ובניית בניינים חדשים גבוהים עם מספר רב של דירות (תלוי בשטח הקרקע ובתוכניות שהעירייה מאשרת).

היתרון ליזם הוא בכך שיותר קל להתעסק עם שטח נקי לבנייה, מאשר לבנות תוספת על בניין קים ולהתמודד עם מערכות ביוב חשמל וצנרת ישנות.

היתרון לדיירים הוא בכך שמקבלים דירה חדשה ותוספת של חדר שינה ממד, חניה, מרפסת, מחסן.

עלות של פרוייקט מסוג זה מגיע לעשרות מליוני שקלים ולוקח לסיימו תוך 5-10 שנים בגלל שמדובר בבירוקרטיה יותר נרחבת של אישור ועדה מקומית וועדה מחוזית.

דברים שמומלץ לבדוק בתמ״א 38:

חשוב שליזם יהיה גב כלכלי וערבות בנקאית כדי שלא יקרה מצב שהיזם יפשוט רגל באמצע הפרוייקט וישאיר את הדיירים עם בניין באמצע שיפוץ (במקרה כזה אפשר לקחת קבלן אחר שישלים את הבנייה).

מומלץ לקחת עורך דין שמייצג את הדיירים בעסקה של תמא 38 1 או 2, ולא להסתמך על העורך דין שמייצג את היזם בגלל שיכול להיות ניגוד אינטרסים.

(וילקו נכסים)

Print Friendly, PDF & Email
0Shares

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

EnglishFrançaisעִבְרִיתРусский